Distinction entre occupation précaire et bail de courte durée Comment les différencier ?

Les conventions d’occupation précaire se distinguent du bail de courte durée (cass. civ., 3e ch., 25 mai 1977, n° 76-10226)

C’est la précarité, indépendante de la volonté des parties, qui fait la différence. Ainsi, lorsque le locataire ne fait état d’aucune circonstance exceptionnelle justifiant une occupation précaire, et que la convention est souscrite pour une durée de 3 ans au maximum, on est en présence d’un bail de courte durée régi par l'article L. 145-5 du code de commerce (Cass. civ., 3e ch., 31 mai 1994, n° 92-15202).

La convention d'occupation précaire est régie par l'article L. 145-5-1 du code de commerce, qui l'exclut expressément du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Elle y est définie comme la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (c. com. art. L. 145-5-1).

Attente d’une autorisation administrative. Les bâtiments protégés en attente d’autorisation administrative nécessaire pour l’aménagement définitif du domaine dont ils dépendent peuvent faire l’objet d’une convention d’occupation précaire (cass. civ., 3e ch., 16 mars 1988, n° 86-17370).

Attente de l’issue d’un procès. La convention conclue en attendant un arrêt de cassation à intervenir relève de la convention d’occupation précaire (CA Paris 30 mai 1973, Sem. Jur. 1973, 17505).

Expropriation. Très souvent, des conventions d’occupation précaire sont conclues à propos d’immeubles en attente d’expropriation (cass. civ., 3e ch., 16 octobre 1979, D. 1980 IR 95). La cour d’appel de Paris a même décidé à propos d’une convention liée à une expropriation que les bailleurs ne sont pas pour autant engagés à maintenir le locataire dans les lieux jusqu’à la réalisation effective de l’expropriation (CA Paris 8 janvier 1980, D. 1980 IR 107).

Redevance dérisoire. Le caractère précaire a été reconnu à propos de terrains appartenant à une ville pour lesquels les preneurs exploitent un centre de loisirs, la fragilité de l’occupation étant justifiée par des circonstances particulières (édification d’un barrage) et la redevance d’occupation étant dérisoire (cass. civ., 3e ch., 28 octobre 1987, n° 84-10296).

Zones d’aménagement. Les locaux compris dans une zone d’aménagement concerté et destinés à être démolis peuvent faire l’objet d’une convention d’occupation précaire (cass. civ., 3e ch., 6 novembre 1991, n° 90-16514).