Rédaction des baux commerciaux : attention aux travaux réalisés par le Preneur

A quelles conditions le bailleur d’un local commercial peut-il se prévaloir des travaux effectués par son locataire dans le local loué pour demander le déplafonnement du loyer ? Pour en obtenir la propriété ?

On lit souvent que la réalisation de travaux par le locataire de locaux commerciaux constitue un motif de déplafonnement du loyer.

En pratique cela dépend des critères cumulatifs suivants :

• la nature des travaux réalisés par le preneur ;

• le caractère notable de ces travaux ;

• la clause d’accession des travaux insérée au bail.

Lors de la rédaction du bail commercial, la clause d'accession est souvent oubliée.

Pourtant elle revêt une importance majeure pour le bailleur.

Il convient de distinguer deux catégories de clauses :

1/ La clause d’accession dite « en fin de bail », permet un transfert de la propriété des travaux réalisés par le preneur au profit du bailleur dès la fin du bail en cours, de sorte que les locaux doivent être pris dans leur configuration « après travaux ».

2/ La clause d’accession dite « en fin de jouissance » ou « en fin d’occupation » ne permet pas un tel transfert de propriété, de sorte que le bailleur deviendra propriétaire de ces travaux seulement lorsque le preneur libérera les locaux.

Cela a deux conséquences :

• le bailleur ne pourra jamais arguer des travaux réalisés par le preneur pour obtenir le déplafonnement du loyer. Et pour cause, il n’en est pas propriétaire ;

• les travaux réalisés par le preneur ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la valeur locative de renouvellement.

Ainsi, le bailleur et le preneur doivent fictivement se remettre dans la configuration des locaux « avant travaux » du preneur, ce qui peut poser des difficultés si les parties ne disposent pas de plans des locaux d’origine. C’est ce qu’on appelle communément « l’accession différée » des travaux.

La rédaction de la clause d’accession des travaux revêt donc une grande importance. Notre cabinet peut vous assister dans la rédaction du bail initial ou lors de son renouvellement par la rédaction d'un avenant.